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皇冠足球比分住宅小区物业管理条例(公开征求意见稿)

调查状态:已截止 征集时间:2021-06-24 00:00 截止日期:2021-07-24 00:00

为了增强立法的公开性和透明度,提高立法质量,现将《皇冠足球比分住宅小区物业管理条例(草案送审稿)》通过皇冠足球比分司法局网站(/)向社会公开征求意见。
  公开征求意见时间截至2021年7月24日。公民和有关单位可通过下列途径提出意见和建议:
  1、电子邮件反馈至邮箱([email protected]);
  2、电话0554-2795085;
  3、信函请寄至皇冠足球比分司法局立法科(邮政编码:232001)。


  附件:1、《皇冠足球比分住宅小区物业管理条例(草案送审稿)》  
        2、《皇冠足球比分住宅小区物业管理条例(草案送审稿)》起草说明



                                                           皇冠足球比分司法局
                                                           2021年6月24日



皇冠足球比分住宅小区物业管理条例
(草案送审稿)

第一章

第一条  为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善业主的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《皇冠足球比分人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条  本市行政区域内的住宅小区物业管理及其监督活动,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等形式,对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  本市物业管理纳入社区治理体系,坚持党的领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。

第四条  物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,维护享受物业服务并依法付费的市场秩序,优化市场环境。

第五条  市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,推动物业管理规范化、市场化。

县(区)人民政府具体负责本辖区内的物业管理工作,建立物业管理综合协调工作机制,明确物业管理的行政主管部门,组织辖区内街道办事处、乡(镇)人民政府、物业管理行政主管部门及相关部门和单位,统筹推进辖区内物业管理各项工作,协调解决辖区内物业管理重大问题。

市、县(区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

市、县 (区) 自然资源和规划、城乡建设、市场监督管理、公安、城市管理、消防救援、生态环境、卫生健康、民政、人民防空、园林绿化等行政主管部门按照各自职责负责物业管理区域内的相关监督管理工作。

第六条  街道办事处、乡(镇)人民政府组织、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建;监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;参加物业承接查验,监督物业管理项目的移交、接管和物业服务人依法履行义务;监督物业管理活动,协调物业管理与社区建设的关系,调处物业管理纠纷;组织推动老旧住宅小区实施市场化物业管理。

社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下开展具体工作,监督物业服务人依法履行义务,有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会、物业服务人进行询问,调解物业纠纷。

    第七条 市、县(区)人民政府分别建立由城乡建设、房管、发改、信访、司法、法院、公安、城管、自然资源和规划、消防救援、市场监管等部门参与的物业管理联席会议机制,负责完善物业管理相关政策措施和物业管理长效机制,协调解决物业管理重大问题。

各街道办事处、乡(镇)人民政府建立由社区居民委员会、物业服务人、业主委员会、业主代表及辖区相关主管部门参加的物业管理联席会议机制,负责辖区物业服务监督指导、物业管理矛盾纠纷化解等日常工作。

第八条  突发公共事件应对期间,街道办事处、乡 (镇)人民政府负责落实依法采取的各项应急措施,指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

物业服务人应当服从政府统一指挥,在街道办事处、乡(镇) 人民政府指导下积极配合社区居民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急处置措施。物业服务人依法执行政府实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

第九条  鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理深度融合,提升物业管理质量和服务水平,推动物业服务向智能、绿色方向发展。

第二章 物业管理区域与共用设施设备

第十条  物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个封闭小区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以分别划分为独立的物业管理区域。

第十一条  已经形成独立物业管理区域的,不重新调整,但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

    物业管理区域内及周边的城镇公共道路、河道、绿化等市政设施不属于该物业管理区域的物业管理范围,由市政设施主管部门按照职责分工管理。存在管辖权争议的,由辖区人民政府召集相关部门及物业服务人研究后确定。

第十二条  建设单位应当按照规定配置物业服务用房。物业服务用房应当相对集中安排在物业管理区域中心或者出入口附近,地面以上,配置在住宅楼内的,应当有独立通道。

分期开发建设的,在物业服务用房尚未交付前,建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。

第十三条  物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有:

(一) 物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋;

(二)共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间;

(三) 物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地;

(四) 建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备;

(五)法律、法规规定的其他共用部位、共用设施设备。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

第十四条  新建住宅建设项目竣工验收之日起三个月内,建设单位应当按照有关规定将物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯等设施设备向相关专业经营单位移交。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十五条  本条例所称业主,是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

除前款规定外,符合下列条件之一的,可以认定为业主:

(一)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、遗赠、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(三)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(四)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

(五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

第十六条  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务人提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会或者物业管理委员会的工作;

(七)监督物业服务人履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况以及业主共有资金管理使用享有知情权、监督权和收益权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十七条  业主应当履行下列义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定,配合物业服务人实施物业管理;

(四)按照有关规定交纳及续筹专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)遵守房屋装饰装修的规定;

(七)支持和配合物业服务人的合法经营和管理活动;

(八)履行房屋安全使用责任;

(九)履行生活垃圾分类投放主体责任,按照规定分类投放生活垃圾;

(十)法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

第十八条  业主人数、业主投票权数和业主总人数按照《安徽省物业管理条例》相关规定确定。

一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人。业主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,应当出具合法有效的书面授权委托书,载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

第十九条  住宅小区内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,建设单位应当按照《安徽省物业管理条例》的规定向街道办事处、乡(镇)人民政府报送筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料

第二十条 符合首次业主大会会议召开条件,但未及时召开的, 建设单位、前期物业服务企业或者业主10人以上联名可以向街道办事处、乡(镇)人民政府书面提出召开首次业主大会会议的报告。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到报告之日起四十五日内,依照《安徽省物业管理条例》等有关规定,组织成立首次业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。未按照规定组建筹备组的,县(区)人民政府物业管理行政主管部门督促限期组建。

首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处、乡(镇)人民政府、居民委员会、辖区公安派出所等代表组成。成员人数应当为五至十一人的单数。筹备组中的业主代表由社区党组织或者居民委员会组织业主推荐,并按照本条例有关业主委员会候选人的任职资格进行审查确定产生。业主代表人数应当不少于筹备组总人数的百分之五十,业主候选人较多的,由业主候选人之间协商产生,协商不成的由社区党组织协调确定。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。

建设单位未派人参加的不影响筹备组成立。

第二十一条  筹备组应当自成立之日起十五日内,将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公示。业主有异议的,由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。

第二十二条  业主委员会成员候选人通过下列方式产生:

(一)社区居民委员会推荐;

(二)业主自荐或者联名推荐;

筹备组根据业主委员会成员候选人产生办法,按照前款方式推荐的人员中,确定业主委员会成员候选人名单,报街道办事处、乡(镇)人民政府。

第二十三条  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米0.3元且总额不少于2万元,最高不超过10万元的标准承担。建设单位应当在住宅小区综合查验前,将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定银行账户。

筹备经费应专户存储,专款专用。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监管,结余部分存入小区公共收益专门账户。

筹备组应当自组成之日起三个月内召开首次业主大会会议,筹备组在业主委员会成立后自行解散。

第二十四条  老旧小区成立首次业主大会资料存在缺失的,由辖区街道办事处、乡(镇)人民政府负责调取,市房管、城乡建设、自然资源和规划、人防、消防等单位,应当对首次业主大会筹备组就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询调取依法予以配合。

老旧小区、因历史遗留问题造成小区已无建设单位的,辖区街道办事处、乡(镇)人民政府对成立首次业主大会协助提供必要的办公场所、办公用品及通讯设施。

 第二十五条  业主大会决定议定以下事项:

(一)制定、修改业主大会议事规则;

(二)制定、修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)听取和审议业主委员会的工作报告、财务报告;

(五)决定和撤消业主委员会不适当的决定;

(六)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;

(七)确定物业服务内容、标准、以及物业服务收费方案;

(八)选聘、续聘和解聘物业服务人或决定业主自行管理;

(九)使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;

(十)筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金;

(十一)改建、重建建筑物及其附属设施;

(十二)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十三)法律法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第十至十二项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数的四分之三以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。

第二十六条  业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会召集,或者由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府依法召集。

物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开,表决采用记名投票的方式,每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

业主大会会议采用互联网方式表决的,应当通过物业管理行政主管部门建立的电子投票系统进行。

业主大会会议不得就已公告议题以外的事项进行表决。

第二十七条  业主大会定期会议每年至少召开一次。

经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议,或者有业主大会议事规则规定的其他情形时,业主委员会应当召集业主大会临时会议。

召开业主大会会议,应当提前五个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会。社区居民委员会应当派员列席会议。

业主大会会议未能形成相关决议决定或者业主就会议议题内容存在重大意见分歧的,业主委员会应当及时向街道办事处、乡(镇)人民政府报告。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告之日起三十日内组织召开业主大会会议重新表决。

业主大会会议召集人应当自业主大会会议作出决定之日起五个工作日内将决定予以公示。

第二十八条  十名以上业主联名可以向筹备组推荐业主委员会委员候选人,物业所在地社区居民委员会可以向筹备组推荐业主委员会委员候选人。同一业主只能推荐一名业主委员会委员候选人。业主委员会可以设立候补委员,候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。业主委员会委员候选人、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。业主委员会委员实行差额选举,差额比例不得低于百分之二十。筹备组确定业主委员会委员候选人、候补委员候选人名单后,应当予以公示。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。

第二十九条  业主委员会是业主大会的执行机构,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

(一)执行业主大会决定和决议,维护业主共同利益;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

(三)监督物业服务人履行物业服务合同,使其按照服务内容和服务标准提供服务;

(四)召集业主大会会议,报告年度物业管理实施情况、业主委员会履职情况;

(五)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

(六)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法;

(七)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的续筹;

(八)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作;

(九)配合、支持社区居民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主交纳物业服务费用;

(十一)制作和保管会议记录、共有物业部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(十二)定期向业主通报工作情况,每半年公示共有资金的使用情况和业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车费情况;

(十三)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十四)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得擅自决定本条例第二十五条第一项规定事项;业主大会不得授权业主委员会决定本条例第二十五条第一项规定事项。

第三十条  有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员、候补委员:

(一)曾因故意犯罪被判处刑罚的;

(二)候选人推荐日期截止前三年内,因物业管理相关违法行为受到行政处罚的;

(三)本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域物业服务人任职的;

(四)因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的;

(五)有较为严重的个人不良信用记录、发布不实信息或者严重违反社会公德造成恶劣影响的;

(六)法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

第三十一条  建立业主委员会成员负面清单,业主委员会及其委员不得有下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;

(二)违反业主大会议事规则或超出业主大会授权范围,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(三)煽动业主拒缴物业服务费,散布不利于物业管理的虚假信息,打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

(四)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(五)未经业主大会决定,擅自与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同;

(六)骗取、挪用、侵占物业专项维修资金或者公共收益;

(七)受到物业管理行政处罚的;

(八)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取或者违法收受建设单位、物业服务人、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益;

(九)向物业服务人销售商品、承揽业务,牟取不当利益;

(十)损坏共用设施设备,违法搭建,破坏房屋外观和承重结构,擅自改变物业使用性质,拒缴物业服务费和专项维修资金,以及违法出租属于全体业主共有房屋;

(十一)其他侵害业主合法权益的行为。

业委会委员出现以上行为的,辖区街道办事处、乡(镇)人民政府暂停该成员履行职责,提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。

第三十二条  业主委员会委员职务终止后,由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并予以公示,在公示结束之日起十五日内报辖区街道办事处、乡(镇)人民政府。

全部候补委员递补为委员后,业主委员会委员人数低于原有人数百分之五十的,应当告知街道办事处、乡(镇)人民政府,依照关于业主委员会换届选举的规定重新选举业主委员会。

第三十三条  业主委员会任期一般不超过五年,任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、协助成立换届选举小组,由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届选举小组成立至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同管理事项组织召开业主大会,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用物业专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届选举的,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导所在地的居民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

在新一届业主委员会产生之前,可以由社居委在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督下代行业主委员会职责。

第三十四条 业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会,双方签订书面移交手续;未能换届选举产生新一届业主委员会的,移交给社居委。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府督促移交,物业所在地的公安机关予以协助。

业主大会应当建立规范的财务管理制度,保证资金安全。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书、财务人员等专职工作人员,业主大会、业主委员会工作经费,以及业主委员会的补贴和执行秘书的酬金,可由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法在业主大会筹备阶段草拟方案经业主大会表决后确定。

第三十五条 业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期整改,拒不整改的依法依规撤销其决定,并公告全体业主。业主委员会不依法履行职责,严重损害业主权益的,街道办事处、乡(镇)人民政府指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

第三十六条  物业管理区域分期开发的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会,并为后期开发的物业预留业主委员会委员名额。

后期开发的物业交付使用后,应当增补业主委员会委员和候补委员,但增补后的业主委员会委员总人数不得超过规定的最高人数。

第三十七条 建设单位、物业服务人或者业主委员会利用业主的共有部分产生的收入,扣除合理成本后,属于业主共有;未经业主大会决定或者授权,任何单位和个人不得擅自使用。

业主共有物业收益的用途,应当由业主大会决定,主要用于下列支出:

(一)补充专项维修资金;

(二)业主共有部位、共用设施设备日常维修;

(三)业主大会、业主委员会运作经费;

(四)物业管理需要的其他支出。

    第三十八条  建设单位、物业服务人或者业主委员会从事业主共用部分、共用设施设备经营活动的,应当具备法律、法规规定的资格,开设基本账户,专户存取,单独核算,依法纳税,并遵守下列规定:

(一)业主大会成立前,建设单位、前期物业服务企业从事经营活动的,应当将经营内容、经营方式、经营成本、基本账户信息以及经营协议等报所在街道办事处、乡(镇)人民政府

(二)业主大会成立后,建设单位、物业服务人继续从事经营活动的,应当经业主大会同意,并与业主委员会订立委托经营协议;

(三)业主委员会从事经营活动的,应当经业主大会同意,建立健全财务管理制度,接管共有物业经营账户结余资金,向业主公开共有物业经营合同。

第三十九条  业主委员会使用公共收益和工作经费的,街道办事处、乡(镇)人民政府认为有必要应当委托有资质的审计机构对该业主委员会使用公共收益的情况以及工作经费进行财务审计。

换届后,新一届业主委员会可以委托有资质的审计机构对上一届业主委员会进行审计,审计费用从公共收益中列支。

 

第四章 前期物业

第四十条  物业服务企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供物业管理专业服务的能

力,有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。在本市提供物业服务的企业应当按照各级物业主管部门要求如实填报相关信息。

第四十一条 新建物业实行前期物业管理。建设单位应当在取得《商品房预售许可证》之前,通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘前期物业服务企业,并与其签订书面物业服务合同,对前期物业管理的内容予以约定。建设单位应按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》相关规定在规定时限到辖区物业主管部门进行招标、中标备案工作。

    第四十二条 建设单位销售物业时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。

    物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。前期物业服务合同应当与物业买卖合同一并签署。

    第四十三条 新建物业交付使用前,物业服务人和建设单位,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;承接查验工作应邀请业主代表参与并接受街道办事处、乡(镇)人民政府的监督;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务人不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

在承接查验过程中,物业服务人和建设单位不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

第四十四条  商品房办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,建设单位不得以缴纳相关税费或者物业服务费用作为买受人查验房屋的前提条件。

第四十五条 前期物业服务企业退出九十日前,应当书面告知业主、街道办事处或者乡镇人民政府。具备成立业主大会条件的,街道办事处或者乡镇人民政府应当在物业服务人退出前,组织成立业主大会,决定管理模式。不具备成立业主大会条件的,组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会,临时代替业主委员会开展工作,待条件具备后,指导成立业主大会。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备以及相关资料移交业主委员会或者物业管理委员会。业主大会或者街道办事处、乡(镇)人民政府可以聘请专业机构或者技术人员参与移交验收,聘请专业机构或者技术人员的费用由全体业主承担。

第四十六条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第四十七条  建设单位应当按照国家规定的及保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

保修期内维修事项建设单位应明确维修时限,超过时限未维修的,由辖区街道办事处、乡(镇)人民政府组织维修并从工程质量保证金中列支。物业保修期满,建设单位提取物业工程质量保证金,应当在小区进行公示,经业主委员会(物业管理委员会)、物业服务人、辖区街道办事处、乡(镇)人民政府确认后方可提取。

第五章 物业服务

第四十八条  物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且遵守下列规定:

(一)提供物业服务符合有关规定的标准、规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

(四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告行政执法机关;

(五)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

(六)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

(七)不得侵犯业主的合法权益,不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

(八)履行生活垃圾分类管理责任人责任,指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类;

(九)配合街道办事处、乡(镇)人民政府、行政执法机关和社区居民委员会做好物业管理相关工作。

第四十九条  物业服务人不得有下列行为:

(一)减少物业服务内容、降低物业服务标准;

(二)采取中断供水、供电、供气、供热及通过门禁卡、电梯卡等方式限制或者变相限制出入的方式催收物业费;

(三)擅自增加收费项目、提高收费标准,超期收取费用;

(四)擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权;

(五)擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备;

(六)擅自撤离或者拒不退出物业管理区域;

(七)终止服务撤离时,拒不移交属于业主的档案资料、物品、资金等;

(八)法律、法规禁止的其他情形。

第五十条  物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡(镇)人民政府应当确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

第五十一条  业主自行管理的,应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下制定自行管理方案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护,应当按照有关规定管理。

业主大会决定自行管理的,业主大会应承担物业服务人承担的安全生产、消防安全、经营管理等责任。

第五十二条  物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示并及时更新下列信息:

(一)物业服务企业营业执照、项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式,以及其他收费服务项目和收费标准;

(三)环境卫生保洁、绿化养护等专项服务单位的基本信息、作业人员信息;

(四)电梯、消防、监控等设施设备维修保养单位的基本信息、联系人和联系方式等。

    (五)每年公布利用共用部位、共用设施设备经营收益情况、单列的物业公共服务费收支情况。

第五十三条  鼓励物业管理区域通过公开招投标方式选聘物业服务人。建设单位、业主大会、物业管理委员会在选聘物业服务人时可参考物业信用等级结果。

第五十四条  物业服务人应当开展生活垃圾源头减量与分类宣传指导,引导、动员居民分类投放生活垃圾,督促卫生保洁人员做好本区域生活垃圾分类收集以及生活垃圾收集设施的保洁工作。

物业管理区域禁止从建筑物抛掷物品、电动自行车进入电梯危害他人安全或者破坏环境卫生。经业主共同决定,可以采取适当的技术措施采集相应证据,但是不得侵犯他人隐私。

第五十五条  物业服务人应当在消防车通道、消防疏散通道、消防救援场地和消防救援窗口设置明显标识和禁止占用提醒。做好消防设施维护,开展消防演练和培训。

第五十六条 物业服务人应当建立和完善物业管理应急预案,及时处理物业管理中的突发事件。住宅小区内有下列情形之一的,物业服务人应当在采取应急措施的同时,及时向街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门报告:

(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害;

(二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;

(三)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

(四)发生群体性事件;

(五)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第五十七条 物业服务收费应当按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的,市发展改革行政管理部门应当会同市物业行政管理部门依法制定收费标准,并向社会公布;每三年对收费标准进行评估,根据评估结果调整收费标准。

实行市场调节价的,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务人在物业服务合同中约定;业主委员会应当根据质价相符的原则,综合考虑服务事项、服务标准、人力成本、物价水平等因素,按照业主大会议事规则约定的程序,确定物业服务收费标准,并在物业服务合同中明示。物业服务人不得擅自调整约定的物业收费标准。

未按规范程序擅自设立收费项目、调高收费标准的物业服务人,发改、市场监督管理部门负责进行调查、处理。

第五十八条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定。业主对物业服务质量的诉求应该通过业主大会及业主委员会相关规范机制进行表达,不得以物业服务质量瑕疵为由拒绝支付物业服务费用。

业主拒绝交纳物业服务费的,业主委员会应当协助物业服务人进行催交。物业服务人可以依法申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。符合条件的,也可以向人民法院申请支付令。拒不履行生效法律文书确定的义务的,按照有关规定录入失信被执行人名单。

业主转让物业时,应结清物业服务费。房地产市场交易管理部门应审查存量房屋买卖合同相关条款,明确交易房屋相关物业服务费用缴纳人及缴纳时间。

第五十九条  物业管理区域内规划用于停放机动车的车位(库),应当首先满足业主的需要。

建设单位在预售或者现售房屋时,应当公示本物业管理区域内用于出租、附赠的车位(库)的数量。拟出售的车位(库)数量等于或低于物业管理区域内的房屋套数时,原则上每户业主只能购买一个车位(库)。车位(库)数量超过本建筑区域内房屋套数的,在保证本建筑区域内业主可购买或租用一个车位(库)的前提下,方可将剩余车位(库)出售给需要购买两个或两个以上车位(库)的业主。

建设单位尚未出售的停车位,应当出租给业主、物业使用人停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。

第六十条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车,以及相关收费和管理事项,由业主大会(物业管理委员会)决定并与物业服务人协商后执行,扣除合理成本后的收益归全体业主共有。

第六十一条  住宅小区内规划用于停放车辆的场地、充电设施无法满足业主需求的,经业主大会同意,可以占用业主共有道路、或者其他场地改造建设停车场、充电设施,其中占用绿地的须经相关行政管理部门批准。改建的停车场、充电设施应当符合通行、消防安全等要求。自然资源和规划、消防、公安(交警)、城管(园林)等行政管理部门和国家电网等单位应当加强对改建工程的指导。

物业服务人应公布停车位(车库)使用情况,公示内容包括可以使用车位(含占用公共道路施划临时停车位)、车库的总数,车位、车库使用信息,经业主大会同意的小区停车收费标准、停车规则等。

违反(临时)管理规约,占用公共场地、楼道停放机动车(非机动车)辆,经劝阻后拒不改正的,物业服务人可以对其车辆采取限制性措施并请求公安、城管、消防部门依法处理,由此产生的费用由车主承担。

鼓励具备条件的小区使用智能升降设备等方式建设立体化停车场。

 

第六章 物业使用和维护

第六十二条  物业服务人负责物业管理区域共有物业安全检查和维护保养。业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。物业服务人、业主委员会对维护保养、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料,应当妥善保管并建立档案。

第六十三条   住宅小区内禁止下列行为:

(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物及开挖地下室;

(四)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

(五)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,改变建筑物及其附属设施的用途;

(六)在非承重外墙开门、开窗等擅自改变房屋外观;

(七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品, 排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(九)损坏公共绿化及其附属设施;

(十)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;

(十一)占用、堵塞、封闭消防车通道,妨碍消防车通行;

(十二)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散的行为;

(十三)违反规定摆摊设点、占道经营;

(十四)违反规定饲养家禽动物;

(十五)高空抛物;

(十六)在建筑物公共通道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线为电动车充电及电动自行车进入电梯等行为;

(十七)违反规定停放车辆;

(十八)法律、法规、业主管理规约等禁止的其他行为。

第六十四条  业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,并与物业服务人签订装饰装修服务协议。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。未签订协议的,物业服务人可以按照临时管理规约或者管理规约的约定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。业主、其他物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内公示。

第六十五条  业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

物业服务人应当加强对物业墙面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的,应当通知业主或者物业使用人及时处理。

对因业主拒不缴纳(续筹)维修资金且拒不分摊公共维修费用造成公共部位安全隐患无法修缮造成安全事故的,业主承担相关法律责任。

业主委员会负责组织和监督专项维修资金的筹集和使用,对于物业服务人摸排上报的维修计划方案,应当及时进行审核上报申请维修,对于与开发单位的房屋质量纠纷保留索赔权利,但不应作为阻碍申请使用维修资金的理由。业委会负责(无业委会的由街道乡镇)督促未缴纳维修资金业主按照规定缴纳(续筹)维修资金或分摊公共维修费用。因业主委员会人为原因不履行职责造成安全生产事故的,业主委员会承担相关责任。

第六十六条  首期物业专项维修资金由业主、购房人交存。新建物业在物业单体工程竣工验收后按照相关标准由建设单位将首期物业专项维修资金足额代交至指定的物业专项维修资金专户,并在房屋交付时向业主收取。

违反前款规定,业主未交存首次维修资金的,建设单位不得将房屋交付给购买人。

第六十七条  业主分户账内维修资金余额低于首次交存额30%时,该业主应当及时续筹维修资金。

  成立业主大会并选举产生业主委员会的,维修资金的续筹标准和方案由业主委员会拟定,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。经业主大会同意,也可以委托物业服务人实施。

未成立业主委员会的,维修资金的续筹工作由街道(乡镇)组织实施。

业主转让物业时,其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求返还;余额不足30%的应按首期维修资金缴纳标准补足,未补足或未交存物业专项维修资金的,市不动产登记机构不予办理物业转移登记手续。

第六十八条  物业专项维修资金由政府设立的专项维修资金管理机构代为集中管理。物业专项维修资金除银行储蓄存款或者依法购买一级国债外,不得用于其他投资。购买国债和定期存款的增值部分,扣除市财政部门核定的管理费用和向交存业主分摊计息外,其余增值收益部分按物业管理区域建立统筹维修资金,在物业管理区域内统筹使用,主要用于消防、电梯等应急维修项目和购买第三方服务等费用支出。

业主交存的维修资金自存入专户之日起计息,当年度交存的按年初活期利率标准计息;次年度起,按年初银行同期存款一年期定存基准利率计息。每年计息结转日为1231日,于次年一季度确定计息分配额度一次性向交存业主计息。

第六十九条  维修资金的使用由业主委员会、物业服务人或街道(乡镇)申请。申请使用维修资金,应当具备下列条件:

  (一)物业共用部位、共用设施设备保修期届满;

  (二)维修资金足额交存,物业维修更新改造项目符合使用范围。有部分业主已交存,部分业主未交存,但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金分摊额存入市维修资金专户的;

(三)物业专项维修资金使用方案经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

对本条规定的物业专项维修资金使用方案参与表决人数无法达到要求的,可采用公示的方法征求业主意见。公示期限不得少于十日。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占比和人数占比均少于三分之一的,可以向物业专项维修资金管理机构申请使用物业专项维修资金。

    业主共用部位、共用设施设备维修、更新和改造项目所需的资金,在该项目共用业主的专项维修资金专户中按其所有的物业建筑面积比例分摊。

    第七十条  物业管理区域发生下列紧急情形,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,业主委员会、街道(乡镇)直接申请使用物业专项维修资金,事后向业主公布维修决算,接受业主监督:

(一)电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患,经法定检测机构出具整改通知书的;

   (二)楼体外墙装饰面存在脱落、剥落等隐患,经物业行政主管部门出具整改通知的;

(三)楼地板、扶梯踏板断裂和公共阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆松动损坏有脱落危险的;

(四)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,消防机构出具整改通知书的;

(五)屋顶及露台、外墙严重漏水,影响正常使用的;

(六)其他物业共用部位、共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益等安全隐患,必须立即消除的。

第七十一条  未交存或未及时续筹维修资金的业主,业主委员会应当(未成立业委会的由街道乡镇)督促其交存。逾期仍未交存的业委会应当向人民法院进行起诉。

业主委员会(未成立业委会的由街道乡镇)应当在物业管理区域显著位置定期公示维修资金余额及收支明细情况,并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主。

第七十二条  对配套设施设备不齐全的老旧住宅区,市、县(区)人民政府应当制定老旧住宅小区物业改造规划和年度实施计划,加大资金投入,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织老旧住宅小区业主成立业主大会或物业管理委员会,决定选聘物业服务人或者由业主自行管理物业。

对于市场化物业管理难度较大的老旧住宅小区,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导社区居民委员会建立非营利性公益组织社区物业服务中心,承担老旧住宅小区物业服务人职责,提供有清扫保洁、有物业维修、有治安防范、有绿化养护、有停车管理等基本服务,向业主收取基本物业服务费用,收费标准参照《皇冠足球比分普通住宅物业公共服务等级收费标准》中的等外标准执行。

第七章 监督管理

第七十三条  市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管理工作奖惩机制,定期进行监督检查,并将物业管理工作纳入年度工作目标责任考核。

第七十四条  市、县(区)物业管理行政主管部门应当对街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会物业管理工作人员、业主委员会委员和物业服务人相关人员进行培训,提高物业管理和服务水平。

市、县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织开展物业管理法律、法规的宣传工作,增强业主自我管理的意识和能力。

第七十五条 市物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。履行下列职责:

   (一)制定和宣传本市物业行业管理相关政策措施;

   (二)指导、监督各区开展物业管理工作;

   (三)建立健全物业管理诚信档案制度;

   (四)建立全市统一的物业管理信息系统;

   (五)指导、监督物业专项维修资金的筹集和使用;

   (六)指导物业管理招投标活动;

   (七)建立健全物业管理培训制度;

(八)制定物业行业服务规范、标准等示范文本;

   (九)法律、法规规定的其他职责。

    第七十六条  县区物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

   (一)指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作;

   (二)监督管理物业招投标活动,负责招标、中标、及(前期)物业服务合同备案;

   (三)指导街道办事处、乡镇人民政府负责临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案工作;

   (四)负责采集、核查物业服务人信用信息,建立相关物业管理档案,并接受查询;

   (五)组织开展物业管理相关工作人员的培训;

(六)法律、法规规定的其他职责。

    第七十七条 市、县区相关行政管理部门或者机构,应当按照下列规定,做好相关行政执法和监督管理工作:

(一)市城乡建设主管部门负责监管工程质量保证金,制定工程质量保证金返还办法;监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,受理房屋质量问题的投诉;监督管理物业区域内装饰装修行为;监督供水、供气、供热等相关专业经营机构负责的小区内设施设备维修养护,牵头做好住宅小区内新能源汽车的规划、建设、管理等工作;

(二)公安机关做好住宅小区内治安管理工作,负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放等开展监督检查,依法参与交通安全纠纷处理,做好犬类管理工作;

(三)司法行政管理部门负责指导物业管理矛盾纠纷人民调解工作;

(四)民政行政管理部门负责指导居民委员会对业主大会、业主委员会自治活动进行监督管理;

(五)自然资源和规划行政管理部门负责物业管理区域内物业服务用房的坐落、面积、公共服务设施等物业相关设施的核实以及违法建设问题的认定;

(六)生态环境行政管理部门负责受理住宅小区涉及环保问题的投诉,依法查处住宅小区内及周边的建筑工地、工业生产、商业经营、生活等噪声、油烟、污水和废气超标等违法违规行为;

(七)城市管理行政管理部门负责查处住宅小区内违法搭建建筑物、构筑物,摆摊设点,占道经营,饲养家禽,占用和损坏公共绿化,擅自改变房屋结构和外观等违法行为,指导物业服务人在住宅小区开展垃圾分类回收工作,负责住宅小区内绿化的日常指导和监督工作;

(八)市场监督管理部门负责住宅小区内无照经营、住改商等监督管理以及电梯、锅炉等特种设备安全监管,监督物业服务人承担电梯使用者相关责任义务,查处物业服务价格违法行为;

(九)消防部门负责对住宅小区内消防工作实施监督管理,依法查处占用消防通道,电动自行车违规充电,违规停放车辆、堆放杂物堵塞消防通道等行为;

(十)人民防空行政管理部门负责对人防工程设施的建

设与使用进行监督管理;

   (十一)发展改革行政管理部门会同同级物业行政主管部门负责住宅小区前期物业服务收费标准的制定、调整、发布;

   (十二)经济信息化行政管理部门负责协调通信运营单位对通信设施进行建设、运营、维护等工作;

   (十三)卫生健康行政管理部门负责小区内二次供水及公共区域现制现售水产品的质量监管工作;

   (十四)其他相关部门应当按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

第七十八条  在物业管理区域内发现违反法律、法规、规章以及临时管理规约、管理规约行为的,业主、物业使用人有权劝阻、制止、投诉、举报。

物业服务人应当建立巡查制度,开展日常巡查,对违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约行为应当及时劝阻、制止,并将情况存档备查。劝阻、制止无效的,应当在本物业管理区域内公告,并报告相关行政主管部门,相关行政主管部门应当及时予以查处;或者向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府投诉,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同相关部门及时处理。

 第七十九条 各县区人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、建设、房管、园林等部门及供电、供水、供气等专业经营单位,应当按照各自职责,加强物业管理区域内各方面的监督管理,建立违法行为投诉登记及业务监督制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式,依法受理业主投诉并处理物业管理区域内的违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人。

各县区人民政府负责制作包含相关辖区相关行政主管部门、专业经营单位以及街道(乡镇)、社区物业管理部门联系方式在内的统一规范的公示牌(栏)并落实在小区入口显著位置公示,相关部门和单位配合提供更新信息。

第八十条  物业服务行业协会要加强行业自律,规范服务行为,促进诚信经营。认真宣传国家和省、市有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合市物业管理行政主管部门建立健全信用档案等工作。

第八十一条  市、县区物业管理行政主管部门建立物业服务第三方评估监理机制。区级以上物业管理行政主管部门、业主、建设单位、物业服务人可以委托物业服务第三方评估机构对物业项目交接和承接查验、物业服务标准、物业服务质量、物业服务费用测算、参与社区治理情况等事项进行评估。

第三方评估机构对物业服务人履约情况的评估结果,经双方当事人协商一致,可以作为业主大会是否续聘物业服务人以及物业费标准调整的参考。

第八章 法律责任

第八十二条 违反本条例的行为,有关法律法规已有法律责任规定的,从其规定。

第八十三条 建设单位违反本条例第四十二条第一款应公布而未公布物业管理区域划分、物业服务用房、共用设施设备、前期物业服务合同、规划建设停车位数量和处置方式等相关事项的,由市房地产行政主管部门责令整改,逾期未改正的,对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款。

第八十四条 建设单位违反本条例第五十九条第三款,建设单位拒绝出租车位、车库的,由县级物业行政主管部门责令整改,逾期未改正的,对相关责任人处五万元以上二十万元以下罚款。

第八十五条 建设单位违反本条例第四十四条,设定缴纳物业服务费用作为买受人查验房屋的前提条件的,由市房地产行政主管部门责令整改,逾期未改正的,对相关责任人处二万元以上十万元以下罚款。

第八十六条 物业服务人违反本条例第五十二条第二款第一至四项规定,未公示相关信息或者公布失实的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正,逾期不改正的上报县级价格行政主管部门依法处罚。

违反本条例第五十二条第二款第五项规定,未公示相关公共收益使用情况的,违反本办法第六十一条第二款规定,未公示车位使用情况的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正,逾期不改正的上报县级物业行政主管部门对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款。

第八十七条  建设单位违反本条例第四十一条规定,未在规定的时限内将前期物业招标、中标相关资料报县区物业主管部门备案的,由县级物业行政主管部门责令改正,可以处二万元以上十万元以下罚款。

第八十八条  违反本条例第七十九条第二款,各县区人民政府行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其它相关单位未及时准确公布监督管理联系方式的,由其上级机关责令改正。

第八十九条 违反本条例,县级以上人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员未依法履行职责的,由其上级主管部门或者所在单位责令改正;造成后果的,由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第九章

第九十条  城市规划区范围内的农村集体经济组织可以在县区人民政府统筹协调下,由村委会作为责任主体,参照本条例,成立物业管理自治机构。物业管理自治机构的职责限于自行组织提供物业服务,或者购买物业服务并处理与物业服务人履行合同相关的事项。具体管理办法,由县区人民政府制定。

第九十一条  本条例自 日起施行。


  《皇冠足球比分住宅小区物业管理条例》起草说明

  为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,市住房保障和房产管理局在充分调研、借鉴其它城市先进经验的基础上,起草了《皇冠足球比分住宅小区物业管理条例》(草案),现就起草的相关情况说明如下:
  一、起草的必要性
  随着社会的不断发展进步,物业管理也进入了新时代,如:法律环境发生了变化,《皇冠足球比分人民共和国民法典》、《安徽省物业管理条例》先后颁布实施或修订实施;物业管理内涵发生了变化,《民法典》赋予了业主管理建筑物的多种选择权,包括自行管理、委托物业服务企业及其他管理人管理等多种方式;政府职能发生了变化,近几年国家推进服务型政府建设,加大“放管服”力度的背景下,取消了物业服务企业和从业人员的资质审批;业主自我管理意识显著增强,企业主导的一体化物业管理模式限制了业主实现其财产权利的方式选择等。
  当前,我市物业管理工作存在一些亟待解决的突出问题:一是房地产开发项目遗留问题多;二是物业服务企业履行服务合同不到位;三是相关职能部门及属地对物业管理活动存在职责不清、权责不明、监管不力;四是行业管理部门因工作机构不健全,难以对物业服务进行规范化管理;五是部分小区召开业主大会难,选举的业主委员会委员素质不高、私心杂念重,制约机制缺失;六是部分物业小区业主恶意不缴纳物业服务费现象突出;七是紧急动用维修资金缺乏可操性;八是行政执法部门不能顺畅进入小区执法,造成小区乱搭建、乱停车、乱装修、乱堆放等现象。制定出台《皇冠足球比分住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)势在必行。
  起草的过程
  2021年1月,市住房保障和房产管理局成立了《条例》起草组,起草组分别深入各县区及市级相关部门进行调研,重点搜集了黄山、衢州、深圳、宁波、蚌埠、广州等地物业管理政策进行学习。5月,与市人大相关部门一道赴西安、银川、西宁等地考察学习,借鉴先进经验。
  市住房保障和房产管理局起草小组自成立起便着手对《条例》进行起草。期间,通过座谈协商、部门会商、广泛听取部分开发企业、物业服务企业、业主委员会、业主、物业管理专家、法律专家等意见,查阅了大量的相关法律法规和部门规章,参照了10余个城市的特色做法,形成了现在的《条例》(草案)初稿。
  起草的主要依据是:《皇冠足球比分人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《安徽省物业管理条例》、住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规和部门规章。
  同时参考借鉴了《西宁市物业管理条例》、《银川市物业管理条例》、《衢州市物业管理条例》、以及黄山、深圳、宁波、蚌埠等市的有关规定及立法经验。
  三、起草的主要内容
   《条例》是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规。物业管理具有市场性和社会性双重属性,一方面,物业管理是基于《民法典》建筑物区分所有权产生,业主通过业主大会与物业服务企业形成平等主体之间的民事关系,按照市场规则、遵循市场规律解决问题。另一方面,物业管理关乎广大业主合法权益,是基层社会治理的最小单元,离不开政府的指导和监督。因此,本次立法起草的主要思路是:从实际出发,坚持问题导向,坚持人民利益导向,坚持市场经济导向,坚持政府监管导向。顺应物业管理发展新时代要求,把握物业管理发展新规律,既要发挥市场在资源配置的决定性作用,也要加强基层党组织和政府对物业管理活动的指导和监督,进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务人以及建设单位之间的关系,切实维护物业管理各方的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境。
   《条例》共分九章九十一条,分别为:总则,物业管理区域与共用设施设备,业主、业主大会及业主委员会,前期物业,物业服务,物业使用和维护,监督管理,法律责任,附则。重点强调的政策措施包括:完善物业管理体制机制建设,细化业主大会筹集选举流程,加强对业委会委员和行为的监管,强化物业管理各环节信息公开,推进行政执法进小区,降低维修资金使用门槛,设立相关处罚条款。

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